Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech – ile trzeba doliczyć do ceny domu?

Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech – ile trzeba doliczyć do ceny domu?

Jeżeli mieszkanie we Włoszech kosztuje 80 000 euro, nie oznacza to, że właśnie takiego budżetu potrzebujesz do przeprowadzenia całej transakcji. Cena nieruchomości jest największym wydatkiem, ale oprócz niej trzeba uwzględnić podatki, notariusza, ewentualne wynagrodzenie agencji, tłumaczenia, weryfikację dokumentów oraz koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do użytkowania. I właśnie tutaj pojawia się częsty błąd: klient ustala maksymalny budżet zakupu na 100 000 euro, znajduje nieruchomość za 99 000 euro, a dopiero później zaczyna liczyć pozostałe wydatki. Znacznie bezpieczniej zrobić odwrotnie. Najpierw ustalić całkowity budżet, a dopiero później określić, ile z niego może przypadać na samą nieruchomość.

Podatek przy zakupie nieruchomości we Włoszech

Wysokość podatku zależy przede wszystkim od tego, od kogo kupujesz nieruchomość oraz czy transakcja spełnia warunki włoskich ulg dla tzw. prima casa. Przy typowym zakupie mieszkania z rynku wtórnego od osoby prywatnej, bez ulgi prima casa, podatek rejestracyjny wynosi 9%. W przypadku nieruchomości mieszkalnych kupowanych przez osobę fizyczną można w określonych sytuacjach skorzystać z mechanizmu prezzo-valore, w którym podstawa podatku wynika z wartości katastralnej, a nie bezpośrednio z ceny zapłaconej sprzedającemu. Do tego dochodzą opłaty hipoteczne i katastralne. Jeżeli natomiast zakup spełnia warunki ulgi prima casa, podatek rejestracyjny może wynosić 2%. Inne zasady mogą obowiązywać również wtedy, gdy sprzedaż podlega VAT, np. przy części zakupów od przedsiębiorcy lub dewelopera.

Ile kosztuje notariusz we Włoszech?

Nie ma jednej stawki, którą można dodać do każdej nieruchomości. Koszt pracy notariusza zależy między innymi od wartości i rodzaju transakcji, liczby czynności, dokumentacji, ewentualnego kredytu oraz stopnia skomplikowania sprawy. Warto więc poprosić o wycenę dla konkretnej nieruchomości, zamiast przyjmować przypadkową kwotę znalezioną w internecie. Co ważne, notariusz we Włoszech nie jest jedynie osobą, która pojawia się na końcu procesu, aby zebrać podpisy. Sprawdza legalność transakcji i wykonuje czynności związane z przeniesieniem własności.

Prowizja agencji nieruchomości

Jeżeli w transakcji uczestniczy agencja, trzeba uwzględnić jej wynagrodzenie. Nie istnieje jedna ogólnowłoska kwota prowizji obowiązująca przy każdej transakcji. Jej wysokość i sposób rozliczenia należy ustalić przed złożeniem wiążącej oferty. W przypadku klienta kupującego nieruchomość z Polski ważna jest nie tylko sama prezentacja mieszkania. Obsługa może obejmować również kontakt ze sprzedającym, zebranie dokumentów, organizację poszczególnych etapów transakcji, pomoc w uzyskaniu codice fiscale czy współpracę z lokalnymi specjalistami. Dlatego przed porównaniem ofert warto sprawdzić nie tylko procent prowizji, ale dokładny zakres obsługi.

Codice fiscale

Do przeprowadzenia transakcji potrzebny będzie włoski numer podatkowy, czyli codice fiscale. Jego uzyskanie samo w sobie nie powinno być traktowane jako kolejny duży koszt transakcji. Kod wydaje włoska administracja podatkowa, a zagraniczny kupujący może wystąpić o niego również przed zakupem nieruchomości. W praktyce istotne jest, żeby zająć się tym odpowiednio wcześniej, a nie kilka dni przed planowaną finalizacją zakupu.

Tłumaczenie i obsługa w języku polskim

Jeżeli nie znasz włoskiego na poziomie pozwalającym swobodnie rozumieć dokumenty prawne, trzeba uwzględnić również kwestię tłumaczenia. To jeden z tych kosztów, na których nie warto oszczędzać. Przy zakupie mieszkania za kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy euro dobrze jest wiedzieć dokładnie, co podpisujesz, jakie zobowiązania przyjmujesz i jakie terminy wynikają z dokumentów. Dotyczy to nie tylko aktu końcowego, ale już proposta d’acquisto czy umowy przedwstępnej.

Sprawdzenie nieruchomości przed zakupem

Niska cena nie powinna skracać procesu weryfikacji. Jeżeli mieszkanie kosztuje 40 000 euro, problem z dokumentacją nie staje się mniej istotny niż przy mieszkaniu za 160 000 euro. Przed zakupem trzeba sprawdzić między innymi tytuł prawny sprzedającego, dane katastralne, stan formalny nieruchomości, istniejące obciążenia i zgodność stanu faktycznego z dokumentami. Część kontroli wykonuje notariusz, ale w zależności od nieruchomości potrzebna może być także praca technika, geodety, architekta czy prawnika.

Koszt remontu trzeba liczyć przed zakupem

Na południu Włoch można znaleźć nieruchomości w cenach, które z perspektywy polskiego rynku wyglądają bardzo atrakcyjnie. Ale mieszkanie za 35 000 euro wymagające 30 000 euro nakładów nie jest nieruchomością za 35 000 euro. Jeszcze przed zakupem warto sprawdzić instalacje, stan łazienki, kuchni, stolarki, klimatyzacji, tarasu, dachu w przypadku domu oraz części wspólnych budynku. Jeżeli nieruchomość wymaga większej przebudowy, trzeba również zweryfikować, które prace można rzeczywiście wykonać.

Wyposażenie i przygotowanie do użytkowania

W przypadku mieszkania wakacyjnego łatwo pominąć dziesiątki mniejszych kosztów. Klimatyzacja, sprzęt AGD, łóżka, wyposażenie kuchni, rolety, oświetlenie, internet, meble ogrodowe czy przygotowanie tarasu pojedynczo nie wyglądają groźnie. Razem potrafią stworzyć sporą pozycję w budżecie. Jeżeli kupujesz nieruchomość pod wynajem, dochodzą kolejne elementy związane z przygotowaniem jej do obsługi gości.

Nie licz kosztów zakupu jednym procentem

W internecie często pojawiają się uproszczenia w stylu: „do ceny mieszkania dodaj 10%”. Problem polega na tym, że dwie nieruchomości w tej samej cenie mogą mieć zupełnie inną strukturę kosztów. Inny będzie podatek przy zakupie od osoby prywatnej, inny przy transakcji podlegającej VAT. Różnić będzie się wynagrodzenie notariusza, agencji, zakres weryfikacji oraz koszt przygotowania nieruchomości. Dlatego przed złożeniem oferty warto rozpisać cenę nieruchomości, podatki, notariusza, pośrednika, dokumenty i tłumaczenia, przewidywany remont, wyposażenie oraz rezerwę. Dopiero suma tych pozycji pokazuje prawdziwy budżet zakupu.